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ビル投資についての記事

投資の記事から・・・
読んでてびっくり、ジソブさん、今のステキな事務所を売却しちゃったようです。
聖地に一度も行かず終いに終わってしまいそう、うえこと。


[家このみ]毎回発展するソ・ジソプのビル投資
2018.12.03 造物主の上建物の所有

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ソ・ジソプ。韓経DB

最近盛況のうちに終ったドラマ‘私の後ろにテリウス’の主役を演じたソ・ジソプは去る10月江南区駅三洞(カンナムグ·ヨクサムドン)テヘラン路の角に位置する293億ウォン規模のビルを購入した。今回がソ·ジソプの3番目のビル投資だ。

彼のビル(建物)投資は2011年から始まった。ソ・ジソプは、本人が居住する住宅の不動産投資も怠っていないが、ビルの投資も倦(う)まず弛(たゆ)まずしている。

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ワンビル提供

彼の最初の投資は、2011年度に29億ウォンで買い入れた現在の所属事務所である51k(フィフティーワンケイエンターテイメント)の社屋として使用した建物である。第1種一般住宅街に土地面積298.8㎡、延べ面積206.48㎡、地下1〜地上2階規模であった。大地3.3㎡当たり3208万ウォンであり、建物価額は算定していなかった。

買い入れ時の融資は利用せずに全額本人の資金だけで購入した。直営で使用するために内・外部リフォームを通じて、現在の姿の社屋が誕生した。基本的な建物の外形を維持し、外壁の仕上げと古い窓の交換だけで高級な感じに変貌させた。ここを購入した理由は、1階の広々とした自走式駐車場と快適な周辺環境のためと思われる。買い付け当初の周辺には高級住宅などが密集して静かで閑静だった。 7年が経過した現在の周辺にはスタジオや結婚式関連業者の設計会社などの社屋などが多数分布している。

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ワンビル提供

彼はこの建物を約7年間、本人の社屋として維持した。今年9月に41億7000万ウォンで売却した。売却当時土地3.3㎡当たり4613万ウォンだった。保有期間中に3.3㎡当たり1405万ウォンが上がって7年保有総上昇率は43.8%に達している。1年に6.25%上昇した。税抜き単純相場差益は12億7000万ウォンだ。差益の面で見た時はダウナー(残念)投資であった。第1種一般住宅街であり、周辺に多くの住宅の建物が主をなす地域であり7年間地価が50%も上がっていなかった。そして、銀行から融資を利用していない点も惜しい部分だ。本建物を買い入れる際に30億ウォン程度の現金が投入された。もし30億ウォンに50%程度の融資を受けて、60億ウォン程度の清潭洞や新沙洞などの主要地域への投資をした場合、7年の間に少なくとも1.5〜2倍までの相場差益が可能だったのだ。

もちろん、建物全体を社屋に使用する場合の利息を考えなければならないだろうが、直接使用する面積を除いて、残りの面積はリースを与えるとしたときであり、費用は十分に返済することができただろう。安定した規則的な収益が保証されていない職業の特性上、安全な投資を選択したこともある。その安全な投資のために7年間より得た収入は下がらなければならなかった。

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ワンビル提供

第二の投資は、最初の投資をした51k社屋の延長上にある建物だった。やはり第1種一般住宅街に位置している。土地330.40㎡、延べ面積276.56㎡(地下1階〜地上2階)規模だ。買い入れの時期は、2012年3月である。購入金額は40億ウォンである。2016年10月20日に42億2000万ウォンで再売却した。土地基準で3.3㎡当たり4000万ウォンで買収して4年6ヶ月が過ぎた2016年、4200万ウォンで売った。

彼はなぜこの建物を買い入れたのだろうか。位置や建物の外形などで見たとき、さらに直接使用する目的や最初の投資社屋を売却して、ここに移転する計画であった可能性が大きい。それではなく、単に本人がよく知っている地域への投資を目的とした購入であった場合は、間違った選択だったと判断される。

ここで重要なポイントは、最初の投資とは異なり、ローンを利用し始めたという点である。この時から融資を活用した投資についての経験をしたのだろう。ただし、投資したところが、また、第1種一般住宅街という点で惜しい。最初の投資したところではなく、多少位置が良くなったが、価格をより高く買ったので、なおさらだ。単純相場差益は2億2000万ウォンだが、買い入れ時、取得税などの税金や付帯費用を考慮すると、売却時差益はないわけだ。

第三の投資は、現在ソ・ジソプが保有している唯一の建物である駅三洞ビルである。一般商業地域に土地342.9㎡延べ面積3,312.48㎡(地下3階〜地上15階)規模だ。建物の価値を延べ面積3.3㎡当たり250万ウォンで算定したときの建物の価値は25億ウォンで、土地の価格は268億ウォンで3.3㎡当たり2億6000万ウォンだった。買い付け当初の保証金12億ウォンに家賃1億ウォンが予想されて年間純益は4.27%であった。

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二回の試行錯誤の末、住居が集中している第1種一般住宅街ではなく、江南でも卵黄地(非常にいい土地)であるテヘラン路大通り一般商業地域の建物を購入した。買取金額の70%以上融資を利用して果敢で積極的な投資をした。ソ・ジソプビルが位置する場所は盛んに大規模な再開発が進行中のルネサンスホテルの向かいの角だ。テヘラン路は江南のビジネスの中心地として重要な大企業や中堅企業などが密集しており賃貸需要が活発なところである。彼が購入した建物の1階の床面積は190㎡である。大型ビルがほとんどのテヘラン路のビルに比べて活用性がある。

このビルの前の所有者は、ミンビョンチョル語学院で有名なミン・ビョンチョルと彼の妻である。買い入れ当初、前家主ミン・ビョンチョルが語学塾としていくつかのフロアを使用していた。予想だが、 論峴洞(ノンヒョンドン)のソ・ジソプの所属事務所である51k(フィフティーワンケイ)もこのビルに、いくつかの階を直接使用するものと見られる。

今回の投資は、社屋や賃貸収益、相場差益まで3つのことを一度に解決することができる優れた選択と思われる。第三の投資の特徴は果敢さである。買い入れ金額293億ウォンに対する融資を70%ほど受け、その金額はおよそ210億ウォンだった。現金投入は70億ウォン水準だ。これらの投資が可能だった理由は、複合的に推定される。まず、建物から出てくる家賃が毎月1億ウォンほどなのが魅力である。江南の卵黄地なので、着実に価格が上がる可能性もある。

ソ・ジソプの投資から様々な投資の種類が見えてくる。最初の投資は安定指向の投資だ。買い入れ時本人の資金だけを投入して金利の変動リスクをなくした。リフォームの経験を通じて、建物の価値上昇も経験した。直接使用をしたため、賃貸収益は全くなかった。安定した投資により捨てた利益が大きすぎる投資であった。

第二の投資は、最初に融資を利用した投資であった。買い入れ金額40億ウォンに比べ15億ウォンの融資を利用した。約30%程度の融資を利用したものである。賃貸収益がたくさん出る建物ではないのでローンは慎重だっただろう。ローンを利用した点は良い選択だったが、今度は位置と金額が惜しかった。その結果、売却したときの相場差益はなかった。

第三の投資は積極的なタイプである。 70%以上の融資を利用する決定は容易ではなかっただろう。今までの経験で大きな賭けをしたものと思われる。テヘラン路大通り傍の角に300億ウォン以下で新しく建てられたビルはほとんどない。そしてテヘラン路の中でも、大規模開発計画の一つであるルネサンス再開発地域の向かい側という立地も利点で、今後の価値上昇余地が十分だと思う。

3度の投資方式を本人の状況に合わせてうまく応用すれば、今後の投資に役立つと思われる。

文=オ・スンミン ウォンビル不動産仲介シニアチームリーダー
まとめ=家このみチーム

韓国経済
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コメント
16876:ショック by アンナ on 2018/12/05 at 09:08:55 (コメント編集)

うえことさんファミリーさんおはようございます

今日朝からショック状態です
ジソさんを 好きになり、会えるチャンスを求めて何度か事務所訪問しました ジソの車が止まって有り 居るのが分かるが
勇気が無くピンポン出来なかった事など思い出します
新しい移転先では もう ジソに会う確率は非常に低いでしょう
通りに 面していて行くに分かり易いですが 地下から出入りすると もう無理です
また一つハードルが上がりましたね

ってか 今までが良すぎただけで これからは本当に
スターのあるべき姿なのかな

ここの所 日韓関係などで韓国に行く気が落ちているので
尚更この記事はショックでした




16877:😱ホント、ショックですね by まみころ on 2018/12/05 at 09:49:21 (コメント編集)

うえことさん、皆さま、こんにちは😃

51K隣の家、買わなくてよかった 笑笑

売られたって事は移転は確実ですよね。
聖地がなくなって本当にショックです。
ジソブさんを感じられるとても素敵な事務所だったのに。

新しい事務所がもしビルになってしまったら、ジソブさんに会うには
コンビニの店員になるか、清掃のおばさんになるしか道はない。

隣の家から、うえことさんとお茶を飲みながら待ちたかったのに、、、😭

16878:行ってきました by アパタン on 2018/12/05 at 19:00:11

うえことさん、みなさんこんにちは。
実は昨日から娘とソウルに来ています。
明日はお土産を持って51Kに、と思っていた昨夜この移転の知らせを聞いて目の前が真っ暗になりました。
初渡韓、初聖地参りに心踊らせ、家に置いてきた子供たちには母さん再婚するかもしれないよとまで言い残して来たのに😭
それでもかつてはジソブさんがいた所、もう誰もいないかもしれないけどあの場所に行かずには帰れないと思い、行ってきました。
そしたらまだ外観はそのままで、貼り紙がしてありました。
今週は社の都合で休業です。
御用の方はメールください。
手紙などはポストに入れておいてください、とのこと。
誰もいないとわかるとむしろホッとして、しばらくそこにいました。
そして神戸銘菓のゴーフル、ミニオンズの缶入りバージョンと手紙をゴトンと赤いポストに入れて来ました。
夕べはわたテリ最終話のソウルタワーに行き、ここにもジソブさんがいたんだなぁと感慨に浸っていました。
ほんとにテリーの足跡を辿るキャンディのように、ジソブさんの影を追って同じ場所に立っていました。
新しいビルも見に行こうかなと思いましたが、なんだか気が進まなくて。
あと2日、ジソブさんの住む街に滞在します。

16904:管理人のみ閲覧できます by on 2018/12/15 at 10:03:30

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プロフィール

うえこと

Author:うえこと
職業:主婦。
興味:韓国ドラマ・映画の鑑賞、カメラ、植物、切り絵
贔屓:ソ・ジソブさん、コン・ユさん、元B2ST、中村倫也君

ブログ内で使用させていただいている画像等の著作・肖像権等は、それぞれその所有者様、メディア様、サイト様にあります。個人で楽しむことのみを目的としお借りしています。

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